Grunderwerbsteuersätze in den deutschen Bundesländern

Eine Grunderwerbsteuer wurde erstmals 1909 in ganz Deutschland eingeführt. In Folge der Föderalismusreform im September 2006 konnten die deutschen Bundesländer den Steuersatz für die Grunderwerbsteuer autonom festlegen. Die Grunderwerbsteuer wird auf den Verkaufswert einer Immobilie erhoben, wenn diese den Eigentümer wechselt, ohne steuerliche Abzüge für Investitions- oder Erwerbskosten. Das macht die Steuer besonders schädlich für Investitionen in Gebäude und Strukturen.

Bis September 2006 war der Steuersatz bundesweit auf einheitlich 3,5 Prozent festgesetzt. Seitdem hat sich der Durchschnittssatz auf 5,53 Prozent im Jahr 2024 erhöht. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein erheben mit 6,5 Prozent den höchsten Satz. Bayern ist das einzige Bundesland, das den niedrigen Steuersatz von 3,5 Prozent bis heute beibehält.

In den letzten zwei Jahren haben mehrere Bundesländer ihre Grunderwerbsteuersätze geändert. Im Januar 2023 erhöhte Hamburg seinen Satz von 4,5 Prozent auf 5 Prozent und Sachsen von 3,5 Prozent auf 5 Prozent. Im Januar 2024 senkte Thüringen seinen Satz von 6,5 auf 5 Prozent.

Der größte Anstieg der Steuersätze fand jedoch zwischen 2011 und 2016 statt. Der Finanzausgleich zwischen den Ländern bot den Landesregierungen einen Anreiz, durch die Anhebung der Steuersätze zusätzliche Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig ihre Beiträge zum Finanzausgleich zu senken, da diese u.a. an das Volumen an Immobilientransaktionen eines Bundeslandes gekoppelt sind, das durch die Steuererhöhung sinkt.

Im Idealfall sollten moderne Grunderwerbsteuern wie eine Nutzungsgebühr für öffentliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung von Immobilien funktionieren, z.B. für die Führung von Grundbüchern und die Bereitstellung der Urkunde für die Immobilie. In Deutschland schreibt das Bundesrecht allerdings für Dienstleistungen wie Grundbucheinträge und Notarkosten bereits separate Gebühren verpflichtend fest.

Allgemein ist die Grunderwerbsteuer schädlich, weil sie Unternehmen davon abhält, Immobilien zur Aufwertung und Umnutzung zu kaufen, die Möglichkeiten einschränkt, für den Umzug zu besseren Arbeitsplätzen den Wohnort zu wechseln, und weil sie abschreckend auf Bauinvestitionen wirkt.

Die Forschung schätzt, dass die Grunderwerbsteuer für jeden zusätzlich eingenommenen Euro einen wirtschaftlichen Effizienzverlust von bis zu 67 Cent verursacht, indem sie die Anzahl der Transaktionen verringert. Empirische Studien über den deutschen Wohnungsmarkt zeigen außerdem, dass eine Erhöhung des Steuersatzes um einen Prozentpunkt die Immobilienpreise ein Jahr nach der Steuererhöhung im Durchschnitt um 3 Prozentpunkte senkt, was zunächst vorrangig die Verkäufer belastet. Im Laufe der Zeit verringern sich dadurch auch die Kapitalinvestitionen in Gebäude. Bundesländer, die ihre Steuersätze von 3,5 Prozent auf jeweils 5,5 und 6,5 Prozent erhöht haben, haben ihre Wohnungsbautätigkeit um einen höheren Betrag gesenkt als sie durch die höheren Steuersätze an Zusatzeinnahmen generiert haben. Das heißt, dass selbst wenn ein Bundesland die gesamten Einnahmen aus einer höheren Grunderwerbssteuer für den Bau von öffentlichem Wohnraum verwendete, immer noch einen kleineren Wohnungsbestand übrig hätte als mit dem niedrigeren Steuersatz.

Angesichts dieser massiven Effizienzkosten sollten die Landesregierungen die Grunderwerbsteuersätze senken. Die Bundesregierung kann sie dabei unterstützen, indem sie bestehende Fehlanreize im Finanzausgleich zwischen den Ländern beseitigt oder, besser noch, indem sie die jüngsten Pläne zur Abschaffung der Grunderwerbsteuer zugunsten der Erhebung der Umsatzsteuer auf Neubauten umsetzt. Das würde den Eigentümerwechsel von Immobilien zu Unternehmen erleichtern, die diese umnutzen und aufwerten können, die Mobilität von Arbeitnehmern erhöhen und Bauinvestitionen für benötigten Wohnraum schaffen. Im Gegenzug könnten die Länder angemessenere steuerpolitische Hebel erhalten, beispielsweise indem man die Befugnis zur Erhebung der Gewerbesteuer von den Gemeinden zu den Ländern übergibt.

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